분양가 상한제 개편안 정리 (6월 21일 제 1차 부동산관계장관회의)

 국토교통부(장관 원희룡) 는 6월 21일 화요일 '제 1차 부동산관계장관회의'에서 분양가 제도 운영 합리화 방안' 을 논의 ‧ 확정하였습니다. 분양가 상한제란 무엇인지, 어떻게 개편되었는지 등에 대해 알아보겠습니다.

 

 

분양가 상한제란?

 공동주택의 분양가격을 산정할 때 일정한 건축비에 택지비를 더하여 분양가를 산정하게 하고, 그 가격 이하로 분양하게 하는 분양가 규제 제도

• 개정 및 시행일 : 2005년 1월 8일 주택법을 개정하여 3월 9일부터 시행
• 배경 : 주택 가격이 급등하면서 주택건설업체들이 과도하게 이익을 남기고 있다는 사회적 비판에 따라 개정
• 방법 : 분양가상한제 적용 주택을 분양할 때 입주자모집 승인을 받으면 그 모집 공고에 택지비, 공사비, 간접비, 그 밖의 비용 등 분양 가격을 공시

 - 분양가격은 국토해양부장관이 매년 3월과 9월에 고시하는 기본형 건축비에 건축비 가산비용과 택지비를 적용하여 산출
- 급격하게 자재가격의 등락이 있는 경우에는 조정주기(6개월) 전이라도 기본형 건축비를 수시 조정 가능
- 사업주체는 분양가상한제 적용 주택으로서, 공공택지에서 공급하는 주택에 대하여 입주자모집 승인을 받았을 때에는 입주자 모집공고에 택지비, 공사비, 간접비, 기타 국토해양부령으로 정하는 비용에 대하여 분양가격을 공시

• 2009년 5월 4일부터는 도시형 생활주택의 경우에는 분양가상한제 적용을 배제
• 2010년 4월 5일부터는 경제자유구역의 경우 경제자유구역위원회에서 외자 유치촉진과 관련이 있다고 인정하여 상한제 배제를 심의·의결한 경우 및 관광특구 내 초고층건축물의 경우 분양가상한제 적용 배제지역을 확대
• 2008년 글로벌 금융위기 이후 분양시장 침체가 심화되자 분양가상한제의 폐지가 제기되어 2015년 분양가상한제 시행이 중단되었으나, 2020년 7월 30일부터 서울과 광명·하남·과천 등에서 다시 시행

장점	단점
- 분양가 상승 억제 - 주택가격 상승을 억제	- 채산성 악화로 인해 신규주택 공급을 위축 - 세차익을 노리는 투기장

 

분양가 상한제 개편 배경

• 분양가상한제 및 고분양가 심사제도는 그간 신축 주택의 저렴한 공급 등에 기여해 왔으나, 정비사업 필수 비용을 분양가에 반영하지 못하는 등 경직적 운영에 대한 현장의 개선 요구도 많았음
• 최근 공급망 차질, 자재값 상승 등으로 현장애로가 가중되는 가운데 규제완화 기대 등으로, 분양 일정 등이 지연되고 있어 조속한 제도 개선이 필요한 상황

 이에따라 정부는 민간 전문가, 주택건설업계, 감정평가 협회, 정비사업 조합 및 HUG∙부동산원 등 유관기관과 분양가 제도 개선을 위한 다각적 의견 수렴을 진행하고, 관계 부처와 함께 최근 대내외 경제여건에 따른 물가상승 우려 및 국민 부담 등 여러 측면을 심층 검토하여 금번 개선방안을 마련

 

 

분양가상한제 개선안

개선 방안	현행	개선안
정비사업 추진시 소요되는 필수 비용을 분양가에 반영	도심 등에서 추진되는 정비 사업은 공공택지와 달리 총회 개최, 기존 거주자 이주ㆍ명도 등 토지 확보 과정에서 부가 비용이 소요되나, 그동안은 분양가 산정시 택지 사업과 동일한 방식이 적용되어 사업에 필요한 필수 비용이 반영되지 못하는 불합리한 측면이 존재	- 정비사업장 분양가 산정시 세입자 주거이전비 영업 , 손실보상비 명도 소송비 , 및 기존 거주자 이주를 위한 금융비(이자), 총회개최 등 필수소요 경비 등도 적정 수준으로 반영할 계획  - ①주거이전비, ②영업손실 보상비는 토지보상법상 법정 금액을, ③명도소송비는 소송 집행에 소요한 실제 비용을 추가 반영 - 조합원 이주비용 조달을 위한 이주비 대출이자는 대출 계약상 비용을 반영하고 총회 등 필수소요 경비도 반영하되, 분양가의 급격한 상승을 차단하기 위해 이주 대출이자는 반영 상한을 두고, 총회 등 필수소요 경비는 총 사업비의 0.3%를 정액으로 반영할 계획  - 다만 위와 같은 비용이 발생하지 않는 공공택지의 경우 제도개선에 , 따른 분양가 영향은 발생하지 않음
자재값 상승으로 인한 공급애로 해소	- 기본형건축비는 정기고시(3,9 월) 외에도 주요 자재가격 급등시 비정기 조정 제도가 있으나, 제도도입('08.7) 이래 조정항목 자재가 그대로 유지 되어 사용 빈도가 낮은 자재 등은 변경이 필요하다는 지적 - 엄격한 요건으로 최근처럼 여러 자재값이 동시 상승하는 상황 에서는 조정이 어려운 측면	- 자재비 급등이 분양가에 보다 적기 반영되도록 주요 자재 항목을 현실화하고 조정 요건도 추가 - PHC파일, 동관을 창호유리, 강화마루 등 사용 빈도가 높고 기본형 건축비 중 차지하는 비중이 큰 항목으로 교체ㆍ추가 - 단일품목 상승시 외에도, 비중 상위 2개 자재(레미콘ㆍ철근) 상승률 합이 이상 15% 인 경우 또는 하위 3개 자재(유리ㆍ마루ㆍ거푸집) 상승률 합이 30% 이상인 경우 정기고시 3개월내라도 비정기 조정을 추진
분양가 심사절차 합리화 및 투명성 제고	그동안 민간택지 택지비 산정시, 부동산원 감정평가 결과를 에서 비공개로 검증해왔으나, 해당 감정 평가사나 외부 의견수렴 참여 절차가 없어 개선이 필요하다는 지적	- 앞으로는 택지비 검증의 객관ㆍ공정성을 제고하고 평가가 조기 완료될 수 있도록, 택지비 검증위원회를 신설하여 부동산원 외에도 해당평가사와 전문가 등이 검증에 직접 참여 - 감정평가 가이드라인, 부동산원 검증기준도 보다 구체화

 

HUG 고분양가심사제도 개선 방안

• 분양가 상한제와 별도로, 주택도시보증공사(이하 HUG )도 자재비 급등 탄력 반영, 심사기준 합리화 및 절차 개선 등 고분양가 심사제도에 대한 개선을 추진
• 분양보증 시점 기본형 건축비 상승률이 최근 3년 기본형건축비 평균 상승률보다 높은 경우 분양가를 일부 가산하는“자재비 가산제도”를 신규 도입할 예정
• 인근 시세 결정을 위한 비교단지 선정 기준을 기존 준공 20년 이내에서 10년 이내로 낮춰 분양가가 합리적으로 산정되도록 하고, 비교사업장 선정시 HUG의 세부 평가기준, 배점 공개 등도 추진할 예정

 

향후 계획

• 분양가상한제 개선 관련해서는 공동주택 분양가 규칙(시행규칙) 개정을 위한 입법예고와 규제심사 등에 즉시 착수할 예정
  - 금번 제도개선 사항은 개정 규칙 시행전까지 입주자 모집 공고가 이루 어지지 않은 모든 사업장에 대해 적용
  - 민간택지 택지비 검증위원회 신설 등 감정평가 관련 개선을 위해 부동 산원 내규 개정을 6월 내 완료할 예정이며 제도 개선 이후 신규로 , 적정성 검토를 신청하는 건부터 적용
• 고분양가 심사제도는 HUG 시행세칙 개정을 6월 내 완료할 예정이며, 개정 시행세칙 시행 이전 입주자 모집 공고가 이루어지지 않은 모든 사업장에 대해 적용

 

국토교통부 보도자료

220621(석간)_분양가_제도운영_합리화_방안(주택정책과_등).pdf

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